L’assurance habitation, le sujet chaud en copropriété divise
On le lit beaucoup dans la presse ces derniers temps : « Impossible de faire assurer les immeubles en copropriété; les compagnies d’assurance ne veulent pas les assurer ou uniquement à des prix très élevés ». Démêlons ensemble le vrai du faux.
Comment s’assurer en copropriété divise ?
Ce qu’il faut bien comprendre dans le cas d’une copropriété divise, c’est qu’il existe deux types de polices d’assurance :
- une police pour la partie privative de chaque copropriétaire (votre appartement);
- une police du syndicat des copropriétaires (pour les parties communes et l’ensemble du bâtiment).
L’assurance des copropriétaires occupants couvre :
- les biens meubles;
- la responsabilité civile;
- les améliorations faites, acquises ou louées par le copropriétaire après la construction.
L’assurance du syndicat doit couvrir et comprendre :
- les parties communes : halls, couloirs, escaliers, toiture, etc.;
- les parties «bâtiment » des parties privatives : murs, planchers, fenêtres, etc.;
- les biens qui lui appartiennent, par exemple le mobilier de terrasse;
- la responsabilité civile du syndicat (obligatoire);
- la responsabilité civile des administrateurs.
Le syndicat des copropriétaires de votre immeuble est tenu par la loi (Code civil du Québec) d’avoir une assurance contre les risques usuels (vol, incendie, etc.).
Il doit détenir une couverture d’assurance dont le montant correspond à la valeur à neuf de l’immeuble.
En cas de sinistre, ces deux polices pourraient se partager l’indemnisation.
Quels sont les risques à ne pas assurer la copropriété divise ?
Vous risquez une perte de valeur de la copropriété, donc de votre appartement… Perspective peu joyeuse mais réelle ! Si la copropriété n’est pas assurée, vous risquez la perte de votre patrimoine et vous pourriez également subir une poursuite élevée en responsabilité civile.
Quelles sont les causes des augmentations des primes d’assurance et des franchises pour les immeubles en copropriété ?
- Des réclamations élevées et à répétition
- Un manque de compétence de la part des administrateurs, autant en matière de gestion de la copropriété que d’entretien du bâtiment
- Un mauvais entretien du bâtiment
Le saviez-vous ?
- Environ 95 % des réclamations émanant des copropriétés sont causées par des dégâts d’eau (source : Bureau d’assurance du Canada).
- L'augmentation de ces types de réclamations a fait augmenter d’une manière incomparable les primes d'assurance ainsi que les montants de franchise depuis cinq ans (source : sondage réalisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec auprès de 700 syndicats de copropriétés).
- Pour se prémunir des dégâts d’eau majeurs, il est conseillé aux administrateurs de copropriété de refaire le toit avant la fin de sa vie utile et de remplacer tous les chauffe-eau tous les 10 ans.
Des solutions ?
Le Bureau d’assurance du Canada recommande au syndicat de copropriété de constituer un fonds de prévoyance et de tenir un carnet d'entretien préventif.
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