Comment éviter un dégât d'eau en copropriété?

Chauffe-eau défectueux, problème de tuyauterie, infiltration… Les dommages par l’eau représentent la grande majorité des sinistres pour les syndicats de copropriété. Chaque sinistre représente un coût pour tous : indemnisation pour l'assureur, franchise pour l’assuré, déchets de plus pour l’environnement et dépréciation de la valeur de vos biens lors de la revente.

Comme les causes de dégâts d’eau en condo sont nombreuses, une bonne gestion des risques et une implication en matière de prévention constituent une formule gagnante à long terme. Voici quelques actions qu’un syndicat peut prendre pour éviter un dégât d’eau en condo et de précieux conseils.

1. Plomberie

Les dégâts d’eau en copropriété liés à la plomberie sont fréquents. C’est pourquoi les principaux éléments de plomberie (entrée d’eau principale, pompes submersibles, dispositifs anti-refoulement, robinets extérieurs, etc.) doivent être bien connus du syndicat de copropriété et vérifiés de manière attentive :

• Les tuyaux et les raccords sous les lavabos ainsi que les planchers autour des toilettes, des laveuses et des chauffe-eau doivent être secs.
• Les tuyaux et les drains ne doivent pas avoir de gonflements ni de craquelures.
• Il est recommandé de remplacer les tuyaux de la laveuse et du lave-vaisselle tous les 5 ans lorsque qu’ils sont en caoutchouc et tous les 10 ans lorsqu’ils sont en acier tressé.
• Ne négligez pas le calfeutrage de la douche et de la baignoire. N’hésitez pas à le remplacer au besoin.
• Réparez les robinets qui fuient. Un écoulement d’eau au mauvais endroit ou un robinet qui fuit dans un drain bouché peut causer des dommages par l’eau.
• À l’automne, procédez à une purge des robinets extérieurs, ce qui permettra de prévenir un bris potentiel de tuyauterie.
• Portez une attention particulière aux pompes submersibles (s’il y a lieu) ainsi qu’aux clapets anti-refoulement. Validez leur bon fonctionnement annuellement.
• Etc.

Contactez un maître plombier sans tarder si vous constatez des signes inquiétants.

Il est crucial que les copropriétaires soient en mesure de trouver l’entrée d’eau principale et de la fermer efficacement au besoin. De plus, pour permettre une intervention rapide en cas d’incident, il est important de déterminer un dépositaire du double des clés de chaque unité de condo.

2. Chauffe-Eau

Un chauffe-eau en fin de vie utile qui déverse tout son contenu causera un dégât majeur et beaucoup d’inconvénients. Ce sera encore pire si l’appareil est situé à l’étage, car l’eau s’écoulera chez tous les voisins du dessous! C’est pourquoi cet élément de plomberie doit être l’objet d’une attention particulière :

• Il doit être remplacé tous les dix ans ou avant s’il présente des signes de dégradation (suintement, rouille, etc.).
• Il doit être installé selon les normes du fabricant.
• Intégrez un plateau de récupération à la base. En présence d’un drain de plancher, reliez-le à celui-ci.

Les chauffe-eau ne sont pas éternels! Attention : certains assureurs n’assurent plus les dommages causés par un chauffe-eau lorsque ce dernier a plus de 10 ans.

3. Toiture

Revêtements endommagés, solins fissurés, barrages de glace… L’infiltration par la toiture est un autre type de dégât d’eau en condo qui peut causer bien des désagréments. La vigilance est la clé :

• Retenez qu’un revêtement de toiture endommagé doit toujours être remplacé ou réparé. Les solins peuvent également laisser pénétrer l’eau s’ils sont fissurés.
• Vérifiez l’intérieur des combles chaque printemps. Assurez-vous que la ventilation y est efficace pour éviter, entre autres, les barrages de glace qui favorisent une accumulation de neige sur la toiture.
• Chaque automne, assurez-vous que les gouttières et le drain pluvial, dans le cas d’un toit plat, ne sont pas obstrués.
• Déneigez à l’occasion votre toit en hiver. Le poids de la neige peut causer des bris et se transformer en infiltration d’eau lors d’un redoux.
• Ne dépassez pas inutilement la durée de vie de votre toiture. Si elle présente des signes visuels de fatigue, prévoyez la remplacer rapidement.
• Choisissez votre couvreur. Le coût de la soumission n’est pas la meilleure façon de le faire. Vérifiez ce qu’elle inclut et demandez des documents écrits. Votre couvreur est normalement en mesure de vous fournir des références concernant ses services. Consultez le Web pour consulter les commentaires sur ce dernier.
• Etc.

En cas de problèmes, le syndicat de copropriété devrait faire appel à l’expertise d’un spécialiste en toiture.

4. Parement extérieur

Le revêtement extérieur, les portes et les fenêtres protègent le bâtiment contre l’eau et le vent. Une brèche dans le parement extérieur peut permettre à l’eau d’y pénétrer, d’où l’importance de poser certaines actions :

• L’eau doit pouvoir s’écouler vers l’extérieur quand elle arrive au bas du mur au moyen d’un solin incliné et de chantepleures.
• Les joints de maçonnerie effrités doivent être réparés.
• Un calfeutrage fissuré des portes et des fenêtres ou un cadrage mal installé d’une ouverture peuvent causer des dégâts d’eau dans les condos.
• Une fenêtre à moins de 4 pouces du sol requiert l’installation d’une margelle.
• Vérifiez l’état de votre revêtement extérieur afin d’y déceler les trous, fissures, fentes ou déplacements visibles.
• Etc.

En cas de bris ou de doute, consultez un entrepreneur spécialisé dans ce domaine afin que les bonnes actions soient prisent rapidement.

5. Fondations

Il est recommandé d’inspecter une fois par année (idéalement au printemps) l’état de la fondation par une inspection intérieure et extérieure du bâtiment. Voici des indices à surveiller :

• Humidité provoquant la dégradation du béton à la base des murs et sur le plancher
• Infiltration d’eau à la base des murs
• Peinture qui s’écaille sur la base des murs et sur le plancher
• Etc.

Pour éviter les dégâts d’eau en copropriété, l’eau doit aussi être évacuée ou canalisée efficacement. Le syndicat de copropriété doit notamment porter attention aux aspects suivants :

• Eau de surface – Une pente de 10 % devrait être aménagée autour du périmètre des fondations afin de permettre l’évacuation de l’eau.
• Gouttière – Il est recommandé d’installer une gouttière dont la descente est munie d’une section horizontale d’au moins 6 pieds (1,8 mètre) pour canaliser l’eau le plus loin possible des fondations.
• Drain de plancher – Tous les sous-sols doivent être munis d’un drain de plancher pour permettre l’évacuation de l’eau qui pourrait s’accumuler. Le drain doit être protégé par un clapet pour une protection supplémentaire contre le refoulement.
• Fosse de retenue et pompe – Pour les bâtiments dont le système de drainage est déficient ou si la nappe phréatique se trouve au-dessus du drain de fondation, il est conseillé d’installer une fosse de retenue avec puisard. Étant donné qu’une panne électrique est possible lors d’une tempête de vent et de pluie, un système de secours devrait être mis en place sur la pompe et son bon fonctionnement devrait être vérifié occasionnellement.

Si vous soupçonnez une infiltration d’eau par les fondations, communiquez avec un spécialiste dans le domaine pour réparer des fissures, remplacer un drain de fondation, régler les problèmes de drainage et autres.

6. Détecteur d’eau et système de coupure d’eau automatique

Depuis quelques années, des détecteurs de fuite d’eau et des systèmes de coupure d’eau automatique sont disponibles sur le marché. Ces systèmes peuvent être installés par un professionnel sur une plomberie neuve ou déjà existante. Lorsqu’une fuite d’eau est détectée, le détecteur émet un signal au système qui coupe automatiquement l’entrée d’eau. Ainsi, la quantité d’eau de la fuite sera réduite et les dommages seront limités. De plus, cela peut vous permettre de détecter une fuite qui ne le serait pas autrement. Vous pouvez trouver plus d’information sur le sujet sur le site de la PREVDEQ.

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Et les assurances!

Bien sûr, il faut également assurer sa copropriété. À cet égard, il est important de savoir qu’il existe deux contrats : l’assurance condo de chaque copropriétaire et l’assurance du syndicat de copropriété. Pour en savoir davantage sur la différence entre ces deux contrats, communiquez avec un représentant en assurance de dommages. Informez-vous aussi sur ce qui est couvert par le contrat de base en matière d’assurance pour les dégâts d’eau en copropriété et ce qui nécessite des protections additionnelles ou avenants.

En vérifiant ces éléments clés, de la toiture aux fondations, et en agissant promptement au besoin, vous augmentez considérablement vos chances d’éviter un dégât d’eau en condo. Et n’hésitez pas à nous demander une soumission pour une assurance copropriété ou une assurance de syndicat de copropriété. On est là pour assurer votre habitation et votre paix d’esprit, et nos conseillers en prévention sont toujours heureux de mettre leur expertise à la disposition de nos membres-assurés.